Cuando nos encontramos en pleno proceso de compra o venta de una vivienda, surgen muchísimas dudas, pero una de las más frecuentes es saber si se puede comprar un piso sin ITE. Vamos a tratar de ayudarte de la forma más objetiva y rigurosa posible, como única empresa en Catalunya, dedicada de forma exclusiva a la Inspección Técnica de Edificios ITE. Y es que nosotros mismos, nos asombramos de ciertas informaciones que leemos en las redes que o bien tienen un desconocimiento profundo sobre la materia o bien intentan confundir al lector, con algún objetivo espurio.
Vamos a ir desgranando punto por punto todo lo que tienes que saber sobre la compra venta de inmuebles y la relación con la ITE, hasta llegar a la conclusión final.
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¿QUE LEY REGULA LA ITE?
El Decreto 67/2015 sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE), establece la revisión obligatoria que tendrán que pasar todos los edificios de viviendas, tanto unifamiliares como plurifamiliares.
¿CUÁNDO DEBE QUE PASAR LA ITE UN EDIFICIO?
Cuando cumpla 45 años su construcción. Para determinar la antigüedad, en caso de que no la sepas, puedes tomar como fecha de referencia la que consta en el catastro. En caso de que no conste, en consecuencia, se puede justificar por cualquier otro medio admitido en derecho; licencias, planos, finales de obra, cedulas, etc.
LA ITE ES LA HERRAMIENTA OBJETIVA
La ITE desde su nacimiento, allá por el año 2011, tiene un marcado carácter de objetividad en relación a la evaluación de la conservación del edificio. No existe ningún otro tramite arquitectónico que posea las atribuciones de una ITE. La ITE nació en primer lugar para conocer el estado de conservación del parque de edificios y en segundo lugar, como elemento que impulse el deber de conservación y mantenimiento de los edificios de viviendas.
La Inspección Técnica de Edificios nos da por tanto una información valiosísima sobre el Estado de conservación general de un edificio. Se revisan las fachadas, los balcones y voladizos en general, las estructuras del edificio, las cubiertas y terrazas, los bajantes de agua, los montantes de agua, las instalaciones de gas, eléctricas, se evalúa la accesibilidad, etc.
En resumen, en un Informe ITE tienes la radiografía completa del Estado de conservación del edificio. Además, tienes la ventaja de que las deficiencias y trabajos de mantenimiento a realizar los tienes calificados por su nivel de importancia, permitiéndote afrontar el mantenimiento con el orden de prioridades que la ITE indica, de mas importante a menos importante.
¿Qué elemento introduce la racionalidad en un proceso de compra y venta de un inmueble?. La respuesta es un muy sencilla, la ITE.
EL NOTARIO ME HA EXIGIDO LA ITE
Uno de los casos típicos que nos encontramos, es cuando estáis inmersos en la operación de compra o venta de una vivienda. A menudo nos llegan consultas en las cuales nos decís “Es que el Notario me ha exigido la ITE”.
Y nosotros siempre os decimos lo mismo, la ITE no la tenéis que hacer porque el notario la exija, la ITE hay que hacerla porque el Decreto 67/2015 así lo obliga. Es una cuestión de matiz, pero creemos que es importante, no es que te exija la ITE el notario, el notario sencillamente tiene el deber de solicitar que se cumpla taxativamente la Ley, pero el no obliga, es la ley la que obliga.
CUIDADO CON LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS
Y esto si nos parece que requiere de mucha atención, ya que observamos que es práctica común. Nos llegan muchas consultas de personas que estáis en pleno proceso de compra de una vivienda y desde las agencias inmobiliarias se os anima al comprar la vivienda, aunque la ITE no esté realizada. Para ello has de firmar un documento donde el futuro comprador, ósea tú, exoneras al vendedor de la entrega de la ITE.
En otras palabras, que el único documento objetivo que va a decirte como esta conservado el edificio, la ITE, renuncias a él, eximiendo además al comprador de tenerla. No es que sea una decisión arriesgada, es una temeridad absoluta, dada nuestro conocimiento sobre el estado del parque de edificios.
TODOS LOS EDIFICIOS TIENEN DEFICIENCIAS
Si, lo has leído bien, todos los edificios tienen deficiencias. Con esto no te queremos asustar, queremos ofrecerte una información objetiva. Y es que si haces la ITE a un edificio de 45 o 50 años es probable que como mínimo algún trabajo de mantenimiento vas a tener que realizar, o simplemente por fatiga de materiales, algún elemento requerirá ser renovado o reemplazado por uno en normativa.
Y por ahondar un poco más en este tema, como te decimos, alguna deficiencia pasada la ITE tocará corregir. La clave por tanto es que sepas si lo que la ITE ha detectado, son simples trabajos de mantenimiento, es una cosa Importante y por tanto de obligado cumplimiento rehabilitar o nos encontramos con deficiencias de carácter grave. Por tanto, la ITE es el único documento que pondrá objetivamente en orden toda esta información sobre la conservación de tu edificio.
CONCLUSIONES, ¿SE PUEDE COMPRAR UN PISO SIN ITE?
Entendemos que en los procesos de compra de una vivienda existe el factor emocional y es además natural que así sea. Ahora bien, ¿Qué elemento introduce la racionalidad en un proceso de compra y venta de un inmueble? La respuesta es un muy sencilla, la ITE. Además siendo posiblemente la inversión mas importante que vas a hacer en tu vida, parece una decisión bastante logica, nutrirte de la maxima información posible sobre el activo que vas a comprar y hoy en dia con la ITE la tienes a tu disposición.
Comprar una vivienda sin la Inspección ITE, nos quita la variable más importante; conocer la conservación de lo que en realidad estamos comprando y en definitiva saber la viabilidad económica de nuestra inversión. Esta puede resultar una gran decisión o por contra una muy mala decisión, dadas las cargas economicas en reparaciones que debes asumir a partir del dia que pases a ser propietario.
Por lo que respecta a la intervención de las agencias inmobiliarias, si te instan a firmar un documento y exonerar al vendedor de la entrega de la ITE, ten mucho cuidado. Ellos se ganan la vida vendiendo viviendas, por tanto, trabajan alineados hacía que ningún elemento les pueda condicionar o parar una compra venta, que es su fuente de ingresos. Y saben que el resultado de una ITE, puede condicionar al 100% la venta, por tanto, su objetivo comercial será siempre quitar hierro al asunto de la ITE y hacerte entender que esta todo bien. Por tanto, Agencias Inmobiliarias e ITES se encuentran es un conflicto de interés opuesto.
Por abundar un poco más y por ponerte un ejemplo homologable, comprar una vivienda sin ITE es como si deseas comprarte un coche de segunda mano, y el vendedor, no te deja revisarlo para conocer su estado de conservación o no te lo enseña. Parecería una práctica extraña y que te generaría desconfianza probablemente.
En añadido, también diríamos que pienses una propiedad que no ha cumplido el deber de realizar la ITE, parece poco probable que sea un propiedad o comunidad preocupada por el mantenimiento del edificio o que haya llevado unas buenas prácticas sobre el mismo.
En resumen, la ITE no es interpretable sobre el hecho de tener que hacerla, no tiene que gustar o disgustar, es una obligación normativa a cumplir. Es un bien para la propiedad, garantiza la seguridad de los usuarios del edificio, así como de los viandantes y ofrece garantías de objetividad para los futuros compradores.
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